Главная Обратная связь

Дисциплины:

Архитектура (936)
Биология (6393)
География (744)
История (25)
Компьютеры (1497)
Кулинария (2184)
Культура (3938)
Литература (5778)
Математика (5918)
Медицина (9278)
Механика (2776)
Образование (13883)
Политика (26404)
Правоведение (321)
Психология (56518)
Религия (1833)
Социология (23400)
Спорт (2350)
Строительство (17942)
Технология (5741)
Транспорт (14634)
Физика (1043)
Философия (440)
Финансы (17336)
Химия (4931)
Экология (6055)
Экономика (9200)
Электроника (7621)






Выводы по результатам анализа рынка



АДМИНИСТРАТИВНОЕ ЗДАНИЕ

ЦЕНТР КУЛЬТУРЫ СТРАН

B.R.I.C.S

 

 

«БРИКС — уникальный формат, объединяющий страны с крупнейшими и динамично развивающимися экономиками, независимой внешней политикой и самобытными культурами, и этот культурный аспект — «цивилизационное измерение» БРИКС — не менее важен, чем экономическая мощь и внешнеполитический вес стран в современном многополярном мире»

 

 

Оглавление:

I. Резюме. 2

1.1. Суть и цели проекта; 2

1.2. Целевой сегмент. 4

1.3. Социальная значимость проекта. 5

1.4. Основные параметры проекта. 6

II. Объект инвестирования. 7

2.1. Концепция проекта. 7

2.2. Месторасположение. 9

IV. Реализация проекта. 30

4.1. Жизненный цикл проекта. 30

4.2. Характеристика объекта строительства. 30

4.3. Основные этапы строительства и сроки выполнения работ по возведению объекта строительства. 31

4.4. Календарный график выполнения основных этапов реализации проекта 32

4.5. Основные участники. 32

4.6. Схема управления проектом. 33

4.7. Контрактные отношения. 34

V. Инвестиционный план. 36

5.1. Анализ затрат по проекту. 36

5.2. Анализ доходов по проекту. 37

VI. Финансовый план. 39

6.1. Схема финансирования. 39

VII. Оценка эффективности проекта. 41

VIII. Анализ рисков. 44

X. Выводы.. 48

 

I. Резюме

 

1.1. Суть и цели проекта;

В рамках представленной работы рассмотрен проект реконструкции административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест в Ново-Савиновском районе г. Казань ул. Гаврилова 10Г

 

Явные цели
Главная обязательная цель Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций
Главные возможные цели Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций в течение 7 лет после ввода в эксплуатацию
Главные желательные цели 100% отделка помещений
  Применение современных материалов и новейших технологий строительства
  Свободная планировка от 100 м.кв.
Неявные цели Получение разрешения на реконструкцию
  Проведение рекламной кампании
  Привлечение не менее двух якорных арендаторов
  Выбор подрядчика, обладающего опытом строительства бизнес-центров
  Закупка материалов без посредников с целью снижения себестоимости
  Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
  Гибкая ценовая политика

 



Характеристика проекта:

ü По главной цели реализации – коммерческий – основной целью является получение прибыли.

ü По масштабу – средний – стоимость проекта от 10 до 50 млн. долл.

ü По сроку реализации – среднесрочный – срок реализации 3-6 лет.

ü По отраслевой принадлежности – строительный – строительство здания административно-бытового назначения.

ü По специфике конечно продукта – экономический – достижение целевой суммы прибыли.

ü По количеству главных целей – монопроект – одна главная цель.

ü По сложности – малый проект – небольшой масштаб проекта, малые сроки, стандартные требования к качеству проекта, средний объём привлекаемых ресурсов.

ü По требованиям к качеству проекта – стандартный – проект со стандартными требованиями к качеству

ü По характеру привлечения сторон – проект одного предприятия – проект осуществляется одним предприятием.

1.2. Целевой сегмент

Проект ориентирован на потенциальных российских и зарубежных инвесторов, компаний заинтересованных в представительстве на территории РФ. Особое внимание с момента начала работ по реализации проекта будет уделено согласованию с «якорными» арендаторами.

«Якорный» арендатор - это центр притяжения в любом торгово-офисном центре. В условиях, когда каждый новый арендатор жизненно важен, необходимо грамотно выбирать и правильно выстроить политику отношений с этим "магнитом". Поэтому на этапе разработки проекта будет уделено особое внимание требованиям «якорного» арендатора по объёмно-планировочным решениям, вопросам установления арендных ставок. В последующем каждый «якорный» арендатор станет рекламной компанией Культурного центра. Потенциальные арендаторы и посетители ступят на порог центра в зависимости от «раскрученности» имени «якоря». Именно они принесут основную прибыль девелоперу и довершат своим присутствием картину. Поэтому якорный арендатор имеет право на льготы, и к нему можно отнести требования к определенной планировке, техническим характеристикам помещений и расположением.



Планируется, что «якорными» арендаторами, станет консульство каждой из стран B.R.I.C.S

Преимущества административного центра для «якорного» арендатора:

ü Расположение в востребованной культурно-деловой зоне

ü Новое строительство

ü Передовые инженерные системы

ü Эффективные открытые планировки этажей

ü Обширный паркинг

ü Пешеходная доступность метро

ü Видовые офисы

 

1.3. Социальная значимость проекта

Страны БРИКС являются участниками Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия 1972 года. В настоящее время в Список всемирного наследия входят 47 объектов КНР, что является одним из самых больших показателей в мире, 32 объекта Индии, 27 объектов Российской Федерации, 19 объектов Бразилии и 8 объектов ЮАР.

Данный объект попадает под охрану ЮНЕСКО (Деятельность ЮНЕСКО в области культуры носит одновременно целенаправленный – всемерное содействие культурному развитию современного общества – и многоплановый характер. Речь идет о таких крупных направлениях работы, как сохранение культурного наследия человечества, охрана самобытного характера национальных культур и вместе с тем развитие активного международного культурного общения, взаимообогащение культур различных народов и континентов, демократизация культуры, расширение доступа людей к ее ценностям, к творческой созидательной деятельности. Весьма важно при этом, что Организация неизменно и последовательно выступает за то, чтобы культурное сотрудничество между государствами и народами активно содействовало делу мира, дружбе и взаимопониманию).

Нынешний курс ЮНЕСКО в отношении культурной жизни человечества – это совокупность большого круга практических мероприятий и огромная работа по обобщению и распространению всего того позитивного и передового, что накоплено народами Земли и опытом их культурного общения.

- во всех областях, связанных с культурной самобытностью и взаимоотношениями между культурами, признание равной ценности всех культур составляет неотъемлемую основу всех действий;

- отношения между культурами должны строиться на принципах взаимного обогащения (т. е. борьба против подавления ими расхищения культурного достояния народов, идей неравноправия или превосходства в культурной сфере по расовым, историческим или идеологическим признакам и т. п.);

- и наконец, главным принципом исследований и мероприятий в области культуры и культурного общения является содействие международному взаимопониманию и тем самым и миру.

Основные задачи ЮНЕСКО в первые годы третьего тысячелетия в соответствии с планом определены в виде четырех направлений в рамках международной программы – "Культура и будущее":

- проблемы изучения, сохранения и развития культурного наследия человечества;

- проблемы культурной самобытности и отношений между культурами;

- проблемы содействия созиданию и творчеству;

- проблемы развития культуры и политики в области культур

- выявить социальные и правовые корни и причины усиления опасности в мире существования объектов культурного наследия общемировой значимости;

- проанализировать роль ЮНЕСКО, стран B.R.I.C.S и международных организаций по защите культурных ценностей и культурного наследия;

- дать анализ деятельности ЮНЕСКО в различные периоды послевоенного развития;

- выявить общие закономерности правозащитной деятельности по обеспечению безопасности мировых культурных ценностей и определить наиболее эффективные пути ее обеспечения.

В состав административно-бытового центра входят 7650 кв.м., предназначенных под комплексную инфраструктуру, обеспечивающую жизнедеятельность, отдых, питание, бытовое обслуживание.

Особенностью проекта является его функциональное назначение, которое совмещает в себе функцию офисного центра с предоставлением офисных площадей в аренду и центра бытового обслуживания, оказывающего комплекс бытовых услуг жителям района и работникам бизнес-центра. Центральный район – самый густонаселённый район города (около 14 тыс. человек на м.кв). Кроме того Центральный район занимает одно из первых мест в городе по количеству размещенных здесь торговых и офисных объектов. Поэтому проект строительство центра, сочетающего в себе функции офисного и бытового комплекса, является социально значимым и привлекательным для инвесторов.

 

 

1.4. Основные параметры проекта

Основные характеристики проекта:

Объект: Административно-бытовой центр
Расположение: Пересечение ул. Ямашева и ул. Гаврилова
Площадь застройки, кв.м
Этажность: 5 офисных этажей и 2 этажа легкая конструкция под коммерческие площади
Высота здания, м
в т.ч. 1-2 этаж, м. 3-5 этаж, м. подвал тех. этаж, м. 3,9 3,0 2,2
Функциональное зонирование: офисные помещения, оказание бытовых услуг
Полезная площадь, кв.м: 6188,8
в т.ч. офисные помещения, кв.м. конференц-залы, кв.м. коммерческие площади, кв.м. прочие и вспомогательные помещения, кв.м. 1546,8 1461,2
Свободная планировка от 100 кв.м..
Паркинг: оборудованная охраняемая подземная парковка на 100 машино-мест.
Конструктивная схема: железо-бетонный каркас
Перекрытия: железо-бетонные монолитные плиты
Облицовка стен: два вентилируемых стеклянных фасада, торцевой фасад облицован натуральным камнем
Общая площадь стеклянных фасадов, кв.м.
Окна: однокамерные и двухкамерные стеклопакеты, профили алюминиевые.
Кровля: двухскатная, не эксплуатируемая

 

Экспликация помещений в плане:

Помещение Занимаемая площадь
1 этаж:  
Холл, стойка администрации 80,2 м.кв.
Зона ведического ресторана 178,7 м.кв.
Помещение кухни ресторана 104,9 м.кв.
Помещения музейного комплекса 111,7 м.кв.
Представительство ЮНЕСКО 143,1 м.кв.
Представительство «Культура РОССИИ» 154,8м.кв.
Всего по 1этажу: 773,4 м.кв.
2этаж:  
Представительство «Культура БРАЗИЛИИ» 193,2 м.кв.
Помещения музейного комплекса 232,2 м.кв.
Помещение под коференц-офис-зону 348,0 м.кв.
Всего по 2 этажу: 773,4 м.кв.
 
3этаж:  
Представительство «Культура КИТАЯ» 250 м.кв.
Помещения музейного комплекса 300 м.кв.
Помещение под клинику Китайской Медицины 223,4 м.кв.
Всего по 3этажу: 773,4 м.кв.
4этаж:  
Представительство «Культура ИНДИИ» 250 м.кв.
Помещения музейного комплекса 300 м.кв.
Помещение под клинику Индийской Медицины 223,4 м.кв.
Всего по 4этажу: 773,4 м.кв.
5 этаж:  
Представительство «Культура ЮАР» 150 м.кв.
Концертный зал 500 м.кв.
Помещения музейного комплекса 123,4 м.кв.
Всего по 5 этажу: 773,4 м.кв.
6-7 этаж, легкая конструкция:  
Панорамный двухуровневый офис для представительств фирм, гостиничная зона 775 м.кв.
Всего по 6-7 этажу: 775 м.кв.
Всего по зданию: 6188,8 м.кв.

 

Основные экономические и временные характеристики проекта:

Стоимость проекта 311 112 105 руб.
Точка начала Возникновение идеи – 15.01.2015
Концептуальная фаза 15.01. 2015– 31.05.2015
Фаза разработки 01.06. 2015 – 31.18.2015
Фаза реализации 01.12.2015 – 25.05.2016
Фаза завершения 01.06.2016-07.07.2016
Точка завершения Достижение главной обязательной цели - 07.01.2016
Простой срок окупаемости 6 лет 204 дня (24.07.2021)
Дисконтированный срок окупаемости 13 лет 228 дней (24.11.2031)
Внутренняя норма доходности 22,5%
Валовая прибыль (6 лет) 164 148 422 руб.
Рентабельность проекта 15%

 

 

II. Объект инвестирования

2.1. Концепция проекта

В состав административно-бытового центра входят 7650 кв.м., предназначенных под комплексную инфраструктуру, обеспечивающую жизнедеятельность, отдых, питание, бытовое обслуживание современных деловых людей и жителей района застройки, предпочитающих оптимальную организацию своего рабочего и свободного времени.

Административно-бытовой центр предоставляет:

· Услуги аренды офисов под представительства консульств (общая площадь под аренду 4390 м.кв.) и коммерческой недвижимости под представительства компаний (2295 м.кв.).

· Офисные помещения с отделкой «под ключ», 2 конференц-зала вместимостью до 300 человек располагаются с 3 по 5 этаж.

· На территории центра располагаются: холл, стойка администрации, зона ведического ресторана, помещения музейного комплекса представительство ЮНЕСКО, представительства стран B.R.I.C.S.

· Услуги по проведению конференций (2 конференц-зала общей площадью 848 м.кв.) с использованием систем теле- и видео-конференций, а также высокоскоростного интернета.

· Услуги аренды парковочных мест, центр оснащён оборудованным охраняемым двухуровневым подземным паркингом на 100 машино-мест.

· На стойке администрации помимо получения полной информации об услугах центра, предоставляется возможность заказать авиа- и железнодорожные билеты, билеты на концерты и выставки, в кино, театр, заказать такси.

 

Административно-бытовой центр оснащён:

· двумя скоростными лифтами,

· современными системами безопасности,

· новейшими инженерными системами,

· выделенной линией высокоскоростного Интернета,

· современными средствами телефонной и видеосвязи,

· спутниковым и кабельным телевидением,

· приточно-вытяжной вентиляцией,

· современными системами кондиционирования,

· системами видеонаблюдения по зданию и паркингу,

· системами пожарной и охранной сигнализации.

2.2. Месторасположение

Административно-бытовой центр находится в Ново-Савиновского района г. Казань РТ

Земельный участок под зданием вместе с прилегающей территорией составляет 43896 кв.м. и образует форму прямоугольника. Высотность по ПЗЗ – 18/21 метр.

Участок расположен практически расположен на северо-востоке Казани и образует планировочный район Восточное Заречье. Это один из самых больших по численности населения, самый малый по территории и, таким образом, самый плотно заселённый район города. Бо́льшая часть района является самым крупным в городе «спальным» районом Новое Савиново . В состав района также входят несколько городских посёлков-микрорайонов — Савиново, Дружба, Брикетный и (частично) Козья слобода.

На территории участка находится здание постройки 2006 г., которое требует реконструкции. Здание расположено в 5 минутах ходьбы от спорткомплекса «Казань-Арена», ТЦ «XL», «Гулливер», «Савиново».

Расположение в центральной части города обуславливает прекрасное транспортное сообщение практически со всеми частями города.

Этапы необходимой начальной работы:

 

- Согласовать предпроектную и разрешительную документацию, для получения распоряжения на реконструкцию и строительство.

 

 

III. Анализ рынка

Спрос
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.
Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.

 

Арендные ставки и цены продаж
Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом 2010 г. не произошло.
В среднем, по г.Казань (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (см. рис. ниже):
- класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц;
- класс В – 600–1 300 руб./кв. м/месяц;
- класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.

Заявленные на рынке Казани в июле-августе 2015 г. цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.

 

 

Тенденции рынка бизнес-центров
- Текущее состояние рынка бизнес-центров Казани характеризуется стабильностью.
- Прирост общего объема предложения по итогам II квартала 2015г. составил около 2%. Ожидаемый прирост по году в целом – порядка 10%, таким образом, падение темпов прироста рынка остановится.
- Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски.
- Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.
- Ставки аренды стабилизировались. В 2015 г. существенный рост ставок в целом по рынку маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в объектах с высокой заполняемостью, а также в бизнес-центрах, ставки в которых за 2014–2015 гг. опустились ниже среднерыночных. Возможен возврат к практике индексирования арендной ставки в зависимости от инфляции.
- Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей.
- По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–200 кв. м.
- Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение II квартала 2015 г. сохранились на уровне 2015 г.

 

 

1.1. Анализ рынка парковочных мест в Казани

В последние годы увеличение парка автомобилей значительно обострило проблему организации мест их постоянного хранения и кратковременной парковки. Особенно ощутима нехватка гаражей, стоянок и паркингов в центре Петербурга. Из-за относительно низкой доходности подобных проектов девелоперы пока неохотно берутся за их реализацию.

Большая проблема с организацией мест хранения автотранспорта наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости Петербурга. Так, например, услуги охраняемой парковки сегодня доступны в основном только арендаторам бизнес-центров классов «А» и «В». Подземный или встроенно-пристроенный паркинг обычно устраивают во вновь возведенных офисных зданиях. Но даже в этом случае его сооружение может быть осложнено слабыми грунтами в зоне строительства или близким расположением соседних зданий.

Чаще всего девелоперы создают на близлежащей к объекту территории открытые автостоянки – так называемые стихийные парковки. При этом большая часть арендодателей предоставляют парковку для своих клиентов бесплатно. Еще на 40% доходных объектов эти услуги являются платными. Ежемесячная аренда места в паркинге при бизнес-центрах высших классов обходится арендаторам в среднем в 2000-3000 рублей. Стоянка для посетителей торговых центров как правило бесплатна.

Наибольший дефицит мест хранения личного автотранспорта наблюдается в бизнес-центрах и торговых комплексах, расположенных в центральных районах Северной столицы. По мнению специалистов, архитектурные ограничения при реконструкции зданий под объекты коммерческой недвижимости, а также планируемые запретительные меры на парковку автомобилей в исторической части города в ближайшее время способны еще больше осложнить сложившуюся ситуацию. Рецепты решения этой проблемы заключается в обвязывании строителей включать паркинги в проект либо отказывать в его согласовании. В целом, полагают специалисты петербургских консалтинговых компаний, для бизнес-центра высшей категории девелопером должен быть организован паркинг из расчета: одно парковочное место на 50 кв. м объекта. В среднем, для торгового центра в центре города можно принимать соотношение одно парковочное место на 30-35 м2 арендуемой площади.

 

Выводы по результатам анализа рынка

Целесообразность возведения здания административно-бытового назначения в исторической части города обусловлено густонаселённостью района, а также высокой концентрацией бизнес-центров. Потребности населения в бытовых услугах могут быть быстро удовлетворены с помощью услуг, предоставляемых центром.

Главная особенность проекта заключается в его функциональном назначении:

Офисные помещения под аренду;

Помещения под оказание комплекса бытовых услуг населению.

Таким образом, в результате реализации проекта в эксплуатацию будет введён уникальный бизнес центр, соответствующий классу В, который помимо предоставления в аренду отделанных офисных помещений, будет иметь социальное значение.

IV. Реализация проекта

 

1.1. Жизненный цикл проекта

Жизненный цикл проекта – это временная величина между двумя точками (точка начала и точка завершения), в рамках которой проект возникает, реализуется, изменяется и прекращает своё существование.

Фаза Описание Временной отрезок Затраченные средства
Точка начала Возникновение идеи – Строительство административно-бытового центра 15.01.2015 -
Концептуальная фаза   Проводятся предварительные исследования, определение проекта, сравнительная оценка альтернатив, представление и экспертиза предложений, анализ осуществимости проекта, разработка и осуществление стратегии. По окончании данной фазы принимается решение о переходе к следующим фазам проекта.   15.05.2015-31.08.2015   -
Фаза разработки   Формирование команды проекта, разработка основного содержания, стратегическое (укрупненное) планирование, заключение контрактов, разработка и экспертиза проектно-сметной документации, получение разрешений на строительство, детальное планирование.   01.09.2015-31.05.2016   -
Фаза реализации   Подготовка стройплощадки, строительные работы, монтаж оборудования; ввод объекта в эксплуатацию; Проведение рекламной кампании.   01.10-2015-25.12.2016   -
Фаза завершения Точка завершения   Эксплуатация объекта, выход проекта на самоокупаемость;     Получение прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций   01.01.2016-07.01.2018 -
     

 

4.3.Характеристика объекта строительства

Характеристика Ед. изм. Значение
Площадь здания в плане м.кв.
Количество этажей эт.
Высота здания м.
Высота этажа м.  
1-2 этаж м. 3,9
3-7 этаж м. 2,9
технический этаж м. 2,0
паркинг м. 2,5
Паркинг   Подземный; двухуровневый
Площадь паркинга м.кв.  
Объём здания м.куб.
Общая трудоёмкость чел-дн 26350*0,2 = 5270

Планировочные решения проектируемого административно-бытового цента представлены в Приложении 1.

 

1.2. Основные этапы строительства и сроки выполнения работ по возведению объекта строительства

№ п/п Наименование работ Продолжительность работ в днях
Разработка грунта в котлованах и траншеях
Монтаж сборных и устройство монолитных фундаментов
Обратная засыпка
Возведение надземной части здания
Устройство кровли
Заполнение проемов
Сантехнические работы (I стадия)
Электромонтажные работы (I стадия)
Устройство подготовок под полы
Штукатурные работы
Монтаж технологического оборудования
Малярные работы
Устройство чистых полов
Сантехнические работы (II стадия)
Электромонтажные работы (II стадии)
Наружная отделка
Благоустройство территории
Прочие работы
Итого: 311

На этапе реализации проекта проводится рекламная кампания для привлечения потенциальных арендаторов в моменту сдачи объекта. Мероприятия по рекламе начинаются с началом завершающих отделочных работ – 09.08.2016. Мероприятия по рекламе не прекращаются с момента ввода объекта в эксплуатацию, а будут продолжаться вплоть до 01.10.2017 год, т.к. уровень предположительной заполняемости на этих этапах останется невысоким. В качестве рекламной кампании будет также выступать якорный арендатор, в связи с тем, что привлечение первых посетителей и арендаторов административно-бытового центра будет зависеть от Культурного центра стран B.R.I.C.S

 

1.3. Основные участники

Основные участники проекта:

1. Заказчик - физическое лицо или организация, заинтересованная в достижении целей проекта.

2. Инвестор – физическое лицо или организация, вкладывающая инвестиции в проект с целью получения прибыли в результате реализации проекта. В роли инвестора могут выступать заказчик, банки, инвестиционные фонды и т.д.

3. Управляющий проектом – менеджер, принимающий все необходимые решения по проекты, управляет командой проекта

4. Команда проекта - совокупность физических и юридических лиц, объединенных для осуществления проекта. Создается на период жизненного цикла проекта. Главная задача – координация действий и согласование интересов всех участников проекта для достижения поставленных целей.

5. Исполнители по проекту – юридические и физические лица, отвечающие за выполнение проекта в натуральном и денежном выражении: проектировщик, генподрядная организация, субподрядная организация, поставщики и т.д.

6. Кредитор - физическое лицо или организация, предоставляющее денежные средства для осуществления проекта на возмездной основе на определенных условиях.

1.4. Схема управления проектом

Для данного проекта выбирается линейная схема управления проектом. В этом случае управляющий проектом несет ответственность за проект в пределах фиксированной цены. Стоимость работ управляющего проектом согласовывается с заказчиком и включается в себестоимость проекта. Излишек средств может быть использован для стимулирования управляющего проектом. Управляющий проектом обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Самостоятельность управляющего проектом может ограничиваться определёнными рамками, к примеру, архитектурно-планировочным решениям или других характеристикам проекта.

Достоинства применения линейной схемы управления проектом:

+ Заказчик самостоятельно выбирает профессиональную команду управляющих.

+ Управляющий проектом берёт на себя риски по проекту в рамках своих полномочий.

Недостатки применения линейной схемы управления проектом:

- При конфликте между заказчиком и управляющим проектом негативные последствия для проекта, приостановка.

 

 

 

 


1.5. Контрактные отношения

Контракт представляет собой взаимные добровольные обязательства двух и более сторон, в рамках которых проект возникает, реализуется, изменяется и прекращает своё существование.

В ходе реализации проекта заключаются контракты с твёрдой ценой. Цена определяется на стадии возникновения договорных отношений и является неизменной. Изменение цены осуществляется только путём пересмотра и изменения договорных отношений с согласия всех сторон. В рамках контракта с твёрдой ценой устанавливаются риски и обязательства сторон.

Контракт заключаются между заказчиком и подрядчиком, имеющим лицензию на строительную деятельность. В контракте в обязательном порядке указывается предмет контракта, стороны по контракту с указание реквизитов, а также специальные требования по оформлению контракта (расчётные счета, ИНН, печати, подписи). Предметом контракта выступает возведение административно-бытового центра. Даются характеристики, критерии и условия по контракту, указывается твёрдая цена, оговариваются условия внесения изменений в контракт, описываются работы по проекту, коммерческие условия, временные условия, также описываются риски, гарантии и т.д.

Кроме того заключается контракт между заказчиком и управляющим проектом, где указываются вопросы, в рамках которых управляющий проектом имеет самостоятельность и несёт риски, а также указывается стоимость работ управляющего проектом.

На этапе эксплуатации объекта строительства заключаются договоры аренды офисной, коммерческой недвижимости, а также паркинга.

 

V. Инвестиционный план

1.1. Анализ затрат по проекту

При анализе затрат по проекту использовался аналоговый метод.

Для реализации проекта приобретается у юридического лица земельный участок под зданием вместе с прилегающей территорией общей площадью 43896 м.кв. Участок оформляется в собственность, проводятся работы по присвоению кадастрового номера участку.

Затраты на землю:

Площадь участка м.кв 43896
Стоимость 1м.кв руб. 152100
Стоимость участка руб. 138411000
Земельный налог (1,5%) руб. 2076165
Присвоение кадастрового номера участку руб. 15000
Регистрация права собственности руб. 2500
Обоснование идеи руб. 974560
Маркетинговые исследования рынка руб. 1975450
Технико-экономическое обоснование руб. 4325240
Составление проектно-сметной документации и получение разрешающей документации, согласование проекта, проведение изыскательских работ руб. 10794150
Снос существующих построек руб. 2250000
Земляные работы (включая, стоимость материалов, аренду строительной техники, з/пл рабочим) руб. 29284829
Надземные работы (возведение каркаса, устройство перекрытий, наружных стен, кровли, включая стоимость материалов, з/пл рабочим и т.п.) руб. 107941500
Прокладка коммуникаций внутри здания (водопровод, канализация, газ, эл.сетей, отопления) руб. 64764900
Внутренняя отделка руб. 32382450
СМР по открытому паркингу руб.
СМР по подземному паркингу руб. 50000000
Прокладка пожарной, охранной сигнализации, системы видеонаблюдения в здании и паркингу руб. 10327500
Оснащение помещений руб. 48195000
Благоустройство территории руб. 32382450
Страхование объекта, страхование ответственности руб. 800 000
Накладные расходы (организация и управление строительным производством) руб. 5234860
Итого затраты на строительство руб. 381313489
ВСЕГО РАСХОДОВ руб. 543112114
Амортизация за год(20 лет) руб. 27155605

 

Эксплуатационные расходы после ввода объекта в эксплуатацию.

Расход Потребление Площадь/ Количество Тариф Сумма (год)
Холодное водоснабжение 3,52куб.м./м.кв 14,5 руб. 391500 руб.
Горячее водоснабжение - - - -
Электроэнергия 23кВт/м.кв 3,30 руб.
Теплоэнергия 0,01Гкалм.кв./ 330,78 303 656
Газ - - - -
Интернет, телефон       250 000 руб.
Земельный налог     1,5%
Вывоз мусора       2 500 000 руб.
Техническое обслуживание здания, ремонт       1 200 000 руб.
Амортизация 27155605руб.
Заработная плата управленческого персонала     3*40 000     1 620 000 руб.
обслуживающего персонала   10*20 000   2400 000 руб.
ЕСН управленческий персонал         421 200 руб.
обслуживающий персонал       624000 руб.
Налог на имущество   2%   7626269 руб.
Итого затраты 47119030руб.

 

1.2. Анализ доходов по проекту

Доходы по проекту будут сформировываться за счёт сдачи в аренду офисных и торговых помещений, также машино-мест в оборудованном паркинге. По результатам анализа рынков офисной и коммерческой недвижимости принято решение о предоставлении объекта в аренду после ввода в эксплуатацию со 100% отделкой. На начальных этапах арендная ставка офисной недвижимости будет составлять 1400 руб./м.кв/мес, а торговой недвижимости – 1500 руб./м.кв./мес. Такой уровень арендной ставки будет гарантирован в течении первых двух лет эксплуатации объекта. Прогнозный годовой темп роста цен находится в пределах 5-10%.

Арендная ставка для паркинга на начальных этапах составит 3000 руб./маш-место/мес., такая ставка также будет гарантирована арендаторам в течение двух лет. Предполагаемая заполняемость в первый год составит 60% и будет постепенно увеличиваться.

Таблица поступлений по годам представлена в Приложении 3.

Денежный поток от операционной деятельности представлен в Приложении

 

VI. Финансовый план

Потребность в средствах 543112114 руб.
Внутренние источники финансирования: Собственные средства, в т.ч. уставный капитал нераспределённая прибыль 40000000 руб
Внешние источники финансирования: Заёмные средства (кредит) 513112114 руб.

6.1. Схема финансирования

При реализации проекта используется схема с полным регрессом на заёмщика. Регресс означает обратное требование о возмещении предоставленной суммы денежных средств, предъявляемое заёмщику. При проектном финансировании с полным регрессом на заемщика банк не принимает на себя риски, связанные с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств против определенных гарантий. Достоинства такой схемы финансирования заключается в быстроте получения необходимых средств, а также в более низкой стоимости кредита. Такая форма финансирования используется в основном для малоприбыльных проектов, что соответствует реализуемого проекту.

Для реализации проекта заключается договор проектного финансирования c банком на сумму 513112114 рублей под 12% годовых сроком на 10 лет. Обеспечением возврата кредита является земельный участок, приобретённый в собственность.

Расчёт ежегодных аннуитетных платежей:

Кредит привлекается в 2016 году на начальной стадии строительства объекта. Аннуитентные выплаты осуществляются с момента ввода объекта в эксплуатацию в 2016 году.

 

 

VII. Оценка эффективности проекта

Эффективность проекта представляет собой суммарную величину, включающую в себя внешнюю и внутреннюю эффективность. Внешняя эффективность реализуемого проекта заключается в возникающем положительном результате во внешней среде, которому способствует реализация данного проекта. Внутренняя эффективность проекта в первую очередь отражается внутренней экономической эффективностью его реализации.

Оценка эффективность проекта производится по системе связанных показателей:

1. Чистый доход – определяется как разность между выручкой и затратами.

2. Чистый дисконтированный доход - это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведенными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта.

,

Где Рt – доход,

Зt – капитальные вложения,

Т – жизненный цикл проекта,

t – год реализации инвестиционного проекта

Е – норма дисконта, в реализуемом проекте принята равной 18%.

Индекс доходности - Показатель характеризует относительную “отдачу проекта” на вложенные в него средства и вычисляется как отношение NPV к текущей стоимости инвестиций в проект.

3. Период окупаемости - период времени, необходимый для возмещения инвестиций, вложенных в проект за счет полученного дохода от его реализации и вычисляется как такой период времени, в котором чистый дисконтированный доход проекта (NPV) равен нулю.

Величина h определяется путем последовательного суммирования членов ряда дисконтированных доходов до тех пор, пока не будет получена некоторая сумма (Sm) равная объему инвестиций или превышающая его.

При этом: , где

m – период времени, в течение которого возвращаются капитальные вложения равные Sm.

Дата окупаемости (простой срок окупаемости) – 10.46 лет;

Дата окупаемости (дисконтированный срок окупаемости) – 16,2 года.

 

VIII. Анализ рисков

Риск Вид риска Мероприятия Степень влияния
Необоснованность функционального назначения объекта строительства Внутренний Непредсказуемый Статистический   Привлечение маркетинговых компаний, заказ анализа рынка, тщательная оценка существующего спроса и предложения Высокая
Выбор неэффективного проекта Внутренний Предсказуемый Статистический   Привлечение маркетинговых компаний; Выделение средств на самостоятельное проведение тщательного анализа рынка   Очень высокая
Ошибки при проектировании Внутренний Непредсказуемый Статистический   Привлечение профессиональных проектировщиков, обладающих опытом строительства зданий административно-бытового назначения; Отбор проектной компании на конкурсной основе. Заключение договора с проектной организацией с установлением гарантийного срока после сдачи объекта в эксплуатацию Высокая
Колебание цен на строительные материалы Внешний Предсказуемый Динамический Использование передовых научно-обоснованных методов прогнозирования изменения цен на строительные материалы; Анализ тенденций рынка стройиндустрии; Создание резервного фонда Среднее
Колебание цен на энергоресурсы Внешний Предсказуемый Динамический Использование передовых научно-обоснованных методов прогнозирования изменения цен на энергоресурсы; Создание резервного фонда   Среднее
Задержка сроков поставки строительных материалов Внешний Предсказуемый Статистический Заключение договоров на поставку, включающих условия выплаты штрафных санкций, пени, неустоек за нарушение условий договора; Поиск альтернативных источников поставки материалов Высокой
Срыв сроков строительства Внутренний Предсказуемый Статистический Постоянный контроль выполнения календарных графиков; Проведение регулярных производственных совещаний с целью контроля за ходом выполнения СМР; Дополнительная мотивация исполнителей работ; Материальная ответственность исполнителей работ за срыв сроков Очень высокий
Отсутствие надёжных поставщиков Риск взаимодействия Предсказуемый Статистический     Отказ ненадёжным партнёрам (уход от риска); Отбор исполнителей по проекту на конкурсной основе; Обеспечение компенсации возможных финансовых потерь за счет включаемой в договор поставки системы штрафных санкций Высокая
Неплатёжеспособность заказчика Внутренний Предсказуемый Статический Поиск дополнительных источников финансирования (проектное финансирование); Предварительный анализ платёжеспособности заказчика Высокая
Низкая квалификация рабочих Внутренний Предсказуемый Статистический Повышение квалификации рабочих(курсы, семинары)   Средняя
Несовершенство системы управления проектом Внутренний Предсказуемый Статический Дополнительные затраты на проведение полного комплекса совершенствования структуры управления; Выбор управляющей компании на конкурсной основе; Проведение еженедельных оперативных совещаний на уровне руководящих кадров с целью мониторинга хода реализации проекта Очень высокая
Длительная экспозиция помещений под аренду Внутренний Предсказуемый Статистический Привлечение к составлению договоров грамотных юристов, а также специалистов в области строительства; Подробное составление ТЭО, проведение дополнительных согласований по ключевым позициям договора Средняя;  
Нереализация площадей Внутренний Коммерческий Предсказуемый Статистический   Увеличение затрат на рекламу Внесение изменений в функциональное назначение здания Индивидуальный подход к определению арендных ставок для каждого арендатора Очень высокая
Злоумышленная порча оборудования, воровство материалов Внутренний Предсказуемый Статистический Система штрафов; Установление систем видеонаблюдения, сигнализации Высокая

 

По результатам проведения анализа рисков проекта можно сделать вывод о том, что наиболее опасным источником возникновения риска являются

1. Выбор неэффективного проекта;

2. Срыв сроков строительства;

3. Несовершенство системы управления проекта;

4. Длительная экспозиция помещений под аренду.

 

 

IX. Выводы

По результатам проделанной работы можно подвести следующие итоги:

ü Инвестиционным замыслом данного проекта явилась идея строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 м.кв. с оборудованным охраняемым паркингом на 100 машино-мест.

ü Главной обязательной целью проекта стала цель получения прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций;

ü По выбранному варианту были рассчитаны технико-экономические показатели, построен календарный график хода реализации проекта, разработан финансовый и инвестиционный планы, проведён анализ рисков, а также разработан комплекс мероприятий по снижению возможных рисков;

 

 


Эта страница нарушает авторские права

allrefrs.ru - 2019 год. Все права принадлежат их авторам!