Главная Обратная связь Поможем написать вашу работу!

Дисциплины:

Архитектура (936)
Биология (6393)
География (744)
История (25)
Компьютеры (1497)
Кулинария (2184)
Культура (3938)
Литература (5778)
Математика (5918)
Медицина (9278)
Механика (2776)
Образование (13883)
Политика (26404)
Правоведение (321)
Психология (56518)
Религия (1833)
Социология (23400)
Спорт (2350)
Строительство (17942)
Технология (5741)
Транспорт (14634)
Физика (1043)
Философия (440)
Финансы (17336)
Химия (4931)
Экология (6055)
Экономика (9200)
Электроника (7621)






Определение цены перепродажи объекта



В условиях, когда срок экономической жизни объекта недвижимости превышает горизонт достоверного прогноза (год n), планирование доходов производится лишь на период достоверного прогноза. Доходы, которые будут получены за пределами горизонта прогноза (N-n лет) учитываются как поступления от продажи объекта в год, предшествующий горизонту планирования n.

Цена перепродажи (остаточная стоимость) определяется как текущая стоимость будущих доходов от использования объекта. Для расчета остаточной стоимости (Vr) применяется метод прямой капитализации.

Стоимость объекта по методу прямой (непосредственной) капитализации доходов рассчитывается по следующей формуле:

; (11)

где

Vr – стоимость;

I – среднегодовой чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации (общая ставка капитализации);

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Так же как и в методе дисконтирования денежных потоков, в методе прямой капитализации учитывается снижение стоимости объекта, для чего в состав коэффициента капитализации кроме нормы дохода на капитал включается рекапитализационная составляющая, отвечающая за возврат капитала.

Общая формула для расчета коэффициента капитализации:

R=I-d F3(N-n,Ir);(12)

где

I – норма доходности на капитал;

d – фактор изменения стоимости объекта[4];

N-n – оставшийся срок жизни объекта (за горизонтом планирования денежных потоков);

Ir – ставка рекапитализации;

F3 – третья функция сложного процента, рассчитываемая по формуле:

При рекапитализации по методу Ринга, который предполагает, что рекапитализационные отчисления не реинвестируются (инвестируются по ставке 0%):

R=I-d/(N-n);(13)

При рекапитализации по методу Хоскольда, которыйпредполагает формирование фонда возмещения капитала по безрисковой норме доходности. Данный метод применяется когда оцениваемый объект характеризуется нетипичной нормой доходности, то есть у инвесторов отсутствуют возможности для реинвестирования по ставке, равной требуемой доходности на капитал:



R=I-d·F3(N-n,Irf);(14)

При рекапитализации по методу Инвуда, который предполагает реинвестирование рекапитализационных отчислений по ставке, равной ставке доходности инвестиций в оцениваемый объект:

R=I-d·F3(N-n,I);(15)

Для рассматриваемого в приложении примера:

R=0,2-(-1)0,0385=0,239

Оценка изменяющихся доходов

Для оценки объектов, приносящих не постоянный, но регулярно изменяющийся доход коэффициент капитализации требует корректировки:

; (16)

R*=0,239/1,099=0,217

где

R – коэффициент капитализации без учета изменения потока доходов;

Kk – корректирующий коэффициент.

При этом корректирующий коэффициент определяется профилем изменения дохода. Практика оценки недвижимости показывает, что возможны следующие модели регулярного изменения дохода:

§ Доход, изменяющийся по экспоненте. В этом случае для определения корректирующего коэффициента используется следующая формула:

;(17)

где

С – ежегодное увеличение дохода (% от предыдущего года);

I – ставка дисконтирования (норма доходности);

N-n – оставшийся срок экономической жизни.

F5(N,I) – пятая функция сложного процента (фактор текущей стоимости аннуитета) рассчитывается по формуле:

(18)

Для условий расчетного примера:

Kk=(1-((1+0,03)^10)/(1+0,2)^10)/((0,2-0,3)*4,192)=1,099

 

§ Доход, изменяющийся на постоянную величину:

; (19)

где

DI – ежегодное изменение дохода (д.е.)



С учетом вышеизложенного, поступления от продажи объекта в n году могут быть рассчитаны по формуле:

; (20)

где

ДПНn – доход после налогообложения в году n;

R* - Скорректированный коэффициент капитализации;

Vrn – Поступления от продажи объекта в n-1 году.

Для рассматриваемого примера:

Таким образом, доход после налогообложения в n году увеличивается на величину поступлений от реализации объекта:

; (21)

ДПН*10=186317+858 100=1 044 417


Просмотров 677

Эта страница нарушает авторские права




allrefrs.ru - 2021 год. Все права принадлежат их авторам!