Главная Обратная связь Поможем написать вашу работу!

Дисциплины:

Архитектура (936)
Биология (6393)
География (744)
История (25)
Компьютеры (1497)
Кулинария (2184)
Культура (3938)
Литература (5778)
Математика (5918)
Медицина (9278)
Механика (2776)
Образование (13883)
Политика (26404)
Правоведение (321)
Психология (56518)
Религия (1833)
Социология (23400)
Спорт (2350)
Строительство (17942)
Технология (5741)
Транспорт (14634)
Физика (1043)
Философия (440)
Финансы (17336)
Химия (4931)
Экология (6055)
Экономика (9200)
Электроника (7621)






Расчет чистого операционного дохода от использования объекта



При планировании и анализе будущих доходов по объекту недвижимости выделяют 4 уровня:

· Потенциальный валовый доход – ПВД,[2] который определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. Это максимальный доход, который может быть получен от объекта недвижимости;

Для определения потенциального валового дохода необходима информация о параметрах объекта недвижимости – общая площадь объекта и рыночная информация о размерах арендных ставок по объектам, аналогичным оцениваемому.

В курсовом проекте потенциальный валовый доход от использования объекта рассчитывается по формуле[3]:

;(1)

ПВД1=1000·300(1+0,03)0=300 000

Действительный валовый доход – ДВД, который определяет валовые денежные поступления от объекта за вычетом потерь от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы Он получается путем вычитания из ПВД поправок на недозагрузку и потерь при сборе арендной платы. Действительный валовый доход рассчитывается на основе рыночной информации, прогнозов загрузки объектов, аналогичных оцениваемому, и информации о степени оплачиваемости арендаторами сданных в аренду помещений:

;(2)

ДВД1=300 000(800/1 000)(1-0,035)=231 600

Чистый операционный доходЧОД, который представляет собой действительный валовый доход за вычетом операционных расходов:

;(3)

ЧОД1=231 600-31 200=200 400

Операционные расходы, . Текущие операционные расходы могут быть разделены на 2 категории – постоянные и переменные.

Постоянные расходы (OРСi) – это расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта. В курсовом проекте рассматриваются следующие постоянные статьи расходов:

§ Оплата управляющего персонала (задается в исходных данных);

§ Коммунальные платежи (отопление, телефон и т.п - задается в условиях)

§ Аренда земельного участка (рассчитывается как произведение площади участка на ставку аренды земельного участка);

(4)



С3=500 ·25=12 500

§ Налог на имущество (TРi) рассчитывается исходя из остаточной стоимости объекта недвижимости и ставки налога на имущество.

(5)

TРi=(200 000-(1-1) 8 000)0,02 = 4 000

Общая величина постоянных операционных расходов рассчитывается как сумма перечисленных составляющих.

(6)

С1=4000+3500+12500+4000=24000

Переменные расходы –это расходы, изменяющиеся в зависимости от уровня загрузки объекта недвижимости. Данные расходы в курсовом проекте определяются на основе рыночной информации об аналогичных объектах
(для каждой статьи расходов задается процент, который данная статья составляет от ПВД), и информации о планируемой загрузке объекта:

;(7)

В курсовом проекте переменными приняты следующие статьи расходов:

§ Заработная плата персонала, обслуживающего объект недвижимости, и начисления на заработную плату;

11=300000(800/1000)0,01=2400

§ Коммунальные платежи (газ, электроэнергия, водоснабжение и т.п);

21=300000(800/1000)0,02=4800

Таким образом, общие эксплуатационные расходы в год i могут быть рассчитаны по формуле:

; (8)

1=4000+3500+12500+4000+2400+4800=31200

Доход после налогообложения – ДПН. Предполагается, что объект недвижимости находится в собственности юридического лица, являющегося плательщиком налога на прибыль. Таким образом, при условии наличия прибыли от функционирования объекта годовой чистый эффект от эксплуатации объекта – наличность после налогообложения может быть рассчитана по формуле:



; (9)

ДПН1=200 400-(200 400-8 000)0,32=138 832


Просмотров 703

Эта страница нарушает авторские права




allrefrs.ru - 2021 год. Все права принадлежат их авторам!