Главная Обратная связь

Дисциплины:

Архитектура (936)
Биология (6393)
География (744)
История (25)
Компьютеры (1497)
Кулинария (2184)
Культура (3938)
Литература (5778)
Математика (5918)
Медицина (9278)
Механика (2776)
Образование (13883)
Политика (26404)
Правоведение (321)
Психология (56518)
Религия (1833)
Социология (23400)
Спорт (2350)
Строительство (17942)
Технология (5741)
Транспорт (14634)
Физика (1043)
Философия (440)
Финансы (17336)
Химия (4931)
Экология (6055)
Экономика (9200)
Электроника (7621)






Выбор элементов дня сравнения



 

Как правило, корректировки вносятся по следующим элементам:

1. Имущественные права. Корректировка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых при сделке. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него. Наличие ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. Разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности. Таким образом, если оцениваемый объект имеет полное право собственности, а объект сопоставления — ограниченное, необходимо увеличивать цену продажи объекта сопоставления на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности.

2. Финансовые условия. Корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.)

Корректировки по сделкам купли-продажи объектов недвижимости проводятся с учетом приведенной типологии сделок. Так, при использовании кредитов требуется проведение корректировки на величину платы за использование (в абсолютных значениях или с применением инструментов дисконтированных денежных потоков).

3. Условия продажи. Корректировка учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи. В зависимости от вида оцениваемого объекта возможно использование различных единиц сравнения. Так, при анализе продаж земельных участков могут применяться:

• цена за единицу площади. При продажах больших земельных участков используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания — цену за 1 сотку (0,01 га). Городские участки могут сравниваться по цене за 1м2;

• цена за фронтальную единицу длины земельного участка вдоль дороги (обычно используется для земель коммерческого назначения);

• цена за участок (при анализе участков с аналогичными размерами и формой).

При анализе продаж застроенных участков обычно используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1м2общей площади — наиболее распространенная единица сравнения, имеющая, однако, существенный недостаток — она не учитывает потребительского качества объекта недвижимости;

• цена за 1м2 здания рассчитывается путем вычитания из продажной цены объекта недвижимости стоимости земельного участка и деления разности на общую площадь здания;



• цена за комнату;

• цена за 1м3 здания или сооружения (для таких объектов недвижимости, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т. п.).

4. Время. Корректировка учитывает изменение цен на рынке со времени сопоставимой продажи до даты оценки. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенно. Для выявления этого влияния необходимо использовать информацию о перепродаже объекта недвижимости либо по нескольким объектам-аналогам с различной датой продажи.

5. Местоположение. Корректировки учитывают местоположение сопоставимого и оцениваемого объектов. Для сельскохозяйственных угодий важными являются такие параметры, как плодородие, наличие мелиоративных систем.

б. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках учитывается отдельно, и корректировки проводятся по каждому параметру.

Возможны и другие параметры для сравнения. Так, для расчета рыночной стоимости загородных жилых домов в Подмосковье с учетом привлекательности используются показатели потребительских качеств (табл. 10.1).

Таблица 1.3.6

Показатели потребительских качеств индивидуальных жилых домов

Загородного жилья


Эта страница нарушает авторские права

allrefrs.ru - 2019 год. Все права принадлежат их авторам!