Главная Обратная связь

Дисциплины:

Архитектура (936)
Биология (6393)
География (744)
История (25)
Компьютеры (1497)
Кулинария (2184)
Культура (3938)
Литература (5778)
Математика (5918)
Медицина (9278)
Механика (2776)
Образование (13883)
Политика (26404)
Правоведение (321)
Психология (56518)
Религия (1833)
Социология (23400)
Спорт (2350)
Строительство (17942)
Технология (5741)
Транспорт (14634)
Физика (1043)
Философия (440)
Финансы (17336)
Химия (4931)
Экология (6055)
Экономика (9200)
Электроника (7621)






Сравнительные (аналоговые) методы стоимостных вычислений



 

Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов 4просто» восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЭ) как раз и состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах.

В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т. е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости. В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее — при рассмотрении МВС и МЭ) диктует необходимость выполнения следующих действий:

• нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога;

• получение информации о сметной стоимости объекта-аналога;

• перенос результатов на оцениваемый объект;

• проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.

МВСА целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства — общеобразовательными зданиями (школы, детсады, ясли), здравоохранения, типовым жилищным строительством и т. п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода — наличие достаточной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.



Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т. д.

Выход из этой ситуации недостаточности аналоговой информации часто связывают с расширением, своеобразным загрублением поля поиска, включением в число сравниваемых нескольких отличающихся объектов И условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых.

Итак, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.



Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 м2 или 1 м3).

Основная сложность применения метода сравнений состоит в недостаточности точной информации: база прецедентов, число проведенных сделок с объектами недвижимости невелики, к тому же реально отсутствуют полностью идентичные объекты. Другая сложность применения метода сравнения связана с тем, что некоторые из характеристик оцениваемого объекта могут проявиться не сразу, а лишь впоследствии, что связано с возможностью его развития и существующими плановыми предписаниями. Это особенно значимый труднопредсказуемый момент в отношении соседних участков или зданий.

Основные расчетные операции. При использовании сравнительного подхода сначала подбирают объект недвижимости, аналогичный оцениваемому с известной рыночной ценой; после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам, возникает необходимость корректировки цен продажи объектов сопоставления.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, определенная этим методом, равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с поправками, учитывающими его отличие от оцениваемого объекта:

 

где - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); - сумма поправочных корректировок.

Общий алгоритм применения сравнительного метода при оценке объектов недвижимости схематично приведен на рис. 1.3.8

Рассмотрим последовательно основные операции расчета.

 

Рис.1.3.8 Общий алгоритм применения сравнительного метода при оценке объектов недвижимости

 

1. Сбор сравнительных данных. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: собственное досье оценщика; Интернет, ВВS, электронная база данных; риелторские фирмы; досье брокеров по недвижимости; нотариусы; архивы кредитных учреждений (ипотечные банки); страховые компании; строительно-инвестиционные компании; территориальные управления по несостоятельности и банкротству; территориальные управления Госкомимущества и др.

Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. Обязательно должны присутствовать информация о стоимости 1м2 площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

2. Изучение сделок. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли никакие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Оценщик должен проверить достоверность информации о сделке и условиях продажи:

• у одного из основных участников сделки (покупателя или продавца) или агента (риелторской компании);

•путем выявления условий продажи. При этом учитывать сделку можно, если ни одна из сторон не находилась в затруднительном положении, обе стороны владеют типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям (ненормальными с точки зрения условий считаются сделки между: детьми и родителями, мужем и женой, фирмой и дочерней компанией). Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о цене продажи объекта или арендной платы, сравнить эти данные с рыночной информацией.

3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы внести поправки при анализе данных.

4. Корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости. Как уже было сказано, в реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и другим параметрам. В этой ситуации оценщик должен руководствоваться принципом, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из природы и собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в той или иной форме.

5. Вынесение решения о стоимости объекта недвижимости.

На основе результатов, полученных на предыдущем этапе, вычисляется стоимость объекта недвижимости путем нахождения среднего арифметического итогов, полученных по каждому из сопоставимых объектов, с помощью корректировок. Следует помнить, что существует опасность прийти к неправильному заключению о стоимости объекта недвижимости, если объекты для сопоставления изначально были выбраны не аналогичные по большинству параметров.

 


Эта страница нарушает авторские права

allrefrs.ru - 2019 год. Все права принадлежат их авторам!