Главная Обратная связь

Дисциплины:

Архитектура (936)
Биология (6393)
География (744)
История (25)
Компьютеры (1497)
Кулинария (2184)
Культура (3938)
Литература (5778)
Математика (5918)
Медицина (9278)
Механика (2776)
Образование (13883)
Политика (26404)
Правоведение (321)
Психология (56518)
Религия (1833)
Социология (23400)
Спорт (2350)
Строительство (17942)
Технология (5741)
Транспорт (14634)
Физика (1043)
Философия (440)
Финансы (17336)
Химия (4931)
Экология (6055)
Экономика (9200)
Электроника (7621)






Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену



ТЕМА 1.3 ЭКОНОМИКА УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Оценка объектов недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенным типу операции (продажа, залог, налогообложение и т. д.); участникам (собственнику и оценщику); дате (она действительна в пределах ограниченного периода) а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.

Оценка это мнение квалифицированного специалиста-оценщика относительно объекта недвижимости — это суждение о стоимости, а не ее установление. Стоимость устанавливается рынком. Свободный рынок «раскладывает все по полочкам» финансовые аспекты собственности и определяет цены. Со временем сама стоимость также может меняться.

Оценка недвижимости проводится для различных целей, например при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий, при учете накопленного износа объекта недвижимости, при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости, при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими и/или юридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определении налогооблагаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве и др.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно: при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей, при передаче государственной собственности в доверительное управление, при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств; при продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Оценка может быть:

  • ретроспективной — на определенную дату в прошлом;
  • текущей — как правило, используется в оценочной деятельности;
  • перспективной — оценка долей собственности в предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства новых предприятий. Перспективная оценка проектируемых предприятий осуществляется на тот период времени, когда предприятие должно достигнуть стабильного положения на рынке.

Оценщики, практикующие на свободных рынках, выработали близкие процедуры оценки, сходную практику.



 

Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость (рис. 1.3.1).

Но, как известно, существуют различия между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимостью.

Цена объекта недвижимости — это фактическая сумма конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, во время кризиса 17 августа 1998 г. ради срочного получения денег продавцы охотно шли на 10—20%-ное снижение цены ради ускорения продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15—20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой цена формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость — это денежный эквивалент собственности.

 

Рис. 1.3.1 Стоимость, цена и затраты

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

При этом предполагается, что:

  • одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;
  • стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме.

Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.



Возвращаясь к термину «цена», следует отметить, что в любом случае мы рассматриваем цены до налогообложения. Но и до учета налогов при продаже квартиры на рынке наблюдается несколько различных типов цен.

Цены подразделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца - это сумма, которую он получает в результате совершения

сделки.

Цена покупателя — это общая сумма всех его затрат на покупку квартиры.

Цена реализации — это сумма, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у ее продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты па оформление сделки могут разными способами распределяться между участниками. Эти расходы значительно различаются от сделки к сделке. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца. И наоборот, оплата покупателем услуг своего посредника (если он есть) увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформления Сделки. Таким образом, цена продавца и цена покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры.

Каждая из рассмотренных цен может рассматриваться как минимальная, максимальная или средняя. Безусловно, для оценки наиболее интересна средняя цена сделки, как отражающая наиболее существенные черты рыночной ситуации и баланс спроса и предложения.

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так, различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую стоимость права аренды объекта недвижимости; стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.

Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ; аналогично воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений оцениваемого 6ъекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается затратами на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — затратами на создание функционального аналога.

Инвестиционная стоимость — цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости.

Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость объектов недвижимости, в соответствии с российским законодательством, тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа, В странах

развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости Должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.

Утилизационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом

износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость - стоимость для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости — стоимость объектов, которые в силу своих специфических особенностей не могут быть проданы на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) — единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом:

1. Объективные факторы (как правило, экономические) определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости.

Их можно разделить на 2 вида:

  • макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
  • микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договоров — предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжение договора и т. д.).

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т. д.) в настоящем учебнике не рассматриваются.

З. Физические факторы:

  • местонахождение — удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно близость метро) напрямую влияют на стоимость недвижимости;
  • архитектурно-конструктивные решения (в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшаться);
  • состояние объекта недвижимости;
  • наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, тепло и др.);
  • экологические и сейсмические факторы (данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков — увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

  • количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;
  • объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т. п.);
  • престижность района:
  • экологическая обстановка в районе;
  • транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; социальная однородность дома;
  • характер сделки («прямая или «встречная продажа); юридическая «чистота» объекта.

Эти факторы будут рассмотрены чуть ниже, когда разговор пойдет непосредственно об оценке объектов недвижимости.

Известно, что главным критерием любой сделки является ее выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего агента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее подуть свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время — деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Случается, что во время переговоров меняются и приоритеты. Разумно расставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться в ее итогах.

 

 

Принципы оценки

 

Принципы оценки - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента – субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются три группы принципов (рис. 1.3.2).

К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Поэтому представленные ниже группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения.

 

Рис. 1.3.2 Группы принципов оценки объектов недвижимости

 

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание), позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит: недвижимость обладает стоимостью, только если она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости — это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Профессиональные оценщики широко пользуются этим принципом в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем запрашивают за другой с такой же полезностью. Этот подход основан на принципе замещения и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя.

«Принцип замещения» — это когда максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана с ожиданием доходов.

«Принцип ожидания» гласит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. К принципам, связанным с объектом недвижимости (прежде всего с землей)

и его улучшением, относятся следующие:

· остаточной продуктивности земли;

· предельной продуктивности (принцип вклада);

· возрастающего и уменьшающегося дохода; сбалансированности;

· экономического размера;

· экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия факторов производства, которые представлены на рис. 1.3.3.

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как то связаны с ней. Земля как и всякий объект недвижимости имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда когда есть остаток после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов. При этом сначала выплачивается компенсация за использование этих производственных факторов, а оставшаяся стоимость выплачивается собственнику земельного участка как рента.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, если:

· участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте. В этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли получит максимальный доход практически без дополнительных затрат;

· участок расположен в удобном для производства месте (на окраине города, но близко к федеральной автомобильной дороге). При этом владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли получит доход при минимальных затратах на обустройство территории;

· на берегу реки, и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

 

Рис. 1.3.3. Факторы производства

 

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлечь максимальный доход (удовлетворить конкретным объектом недвижимости особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный принцип предельной продуктивности представляет собой дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, стоимость гаража, который пристраивается к дому), а сумму, которая оценивает объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, большую, чем затраты на создание, хотя не исключается также снижение стоимости.

Собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость (либо изымать из нее) конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижимости обладают большей ценностью и увеличивают рыночную ценность.

Суть принципа возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточная продуктивность теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существует оптимальная величина застройки земельного участка, при которой обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный принцип экономического размера позволяет определить стоимость

земельного участка, оптимального для соответствующей рыночной конъюнктуры, сложившейся на определенной территории.

Приемлемый масштаб застройки определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Цена участка земли с хорошим местоположением может быть достаточно высокой, допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, возникают проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором — отказаться от излишков земли.

Объектом недвижимости могут владеть одновременно несколько собственников. Имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации объекта недвижимости его общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных прав может происходить по-разному (рис. 1.3.4).

 

Рис. 1.3.4. Разделение имущественных прав

 

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два имущественных интереса или более, реализуя которые на разное время и разными путями, собственники способны увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

З. Принципы, связанные с рыночной средой: в зависимости от спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Грамотное использование принципов этой группы позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации. Согласно принципу зависимости, стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию не сама влияет на стоимость других объектов прилегающей местности. Например, избыток предложения при одновременном строительстве разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Принцип зависимости позволяет определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения и соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка. Если дом построен с излишествами и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки, скорее всего, будет ниже реальных затрат на строительство). И наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости его цена может быть повышена.

Суть принципа соответствия спроса и предложения заключается в том, что при приросте спроса или снижении предложения стоимость объекта недвижимости повышается и соответственно при сокращении спроса и увеличении предложения снижается.

Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос создает конкуренцию и прибыль на рынке недвижимости. Разрушительная конкуренция приводит к получению сверхприбыли, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке недвижимости. Сверхприбыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются. Принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте, так и называется: принцип изменения.

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам

ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия, современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Изменяются вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы изменяются во времени, и поэтому оценка объекта недвижимости

производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) - это синтез принципов всех трех групп, которые рассмотрены выше. Следует обратить внимание на тот факт, что принцип ННЭИ оценщиками часто выполняется формально, а то и вовсе не рассматривается. Исходя из опыта оценки объектов недвижимости, следует привести распространенные ошибки, встречающиеся в отчетах при анализе ННЭИ:

1) не учитываются существующие улучшения;

2) юридические ограничения не рассматриваются;

3) без обоснования принимается текущее использование как наилучшее;

4) объемно-планировочные решения вариантов использования объекта не подтверждены достоверным анализом;

5) результаты ННЭИ в дальнейших расчетах не используются;

б) расчеты в ННЭИ противоречат другим разделам;

7) проводится анализ ННЭИ при оценке рыночной стоимости при текущем использовании.

Принцип ННЭИ позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Согласно этому принципу, участок земли оценивается как свободный (т. е. при оценке в первую очередь речь идет о наибольшей доходности земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые соответствуют юридическим нормам, которые возможно реализовать физически, которые осуществимы финансово и обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором объект может быть продан

наибольшей цене. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта его использования одинаковых определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по его сносу при выбранном варианте использования земельного участка.

 

Методы оценки

 

В Российской Федерации используется американская классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный на основе которых определяются различные виды стоимости объекта рыночная инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки зависят от принятого подхода.

Практический отечественный и зарубежный опыт оценки объектов недвижимости позволяют классифицировать методы оценки в рамках двух групп: массовой и индивидуальной.

Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах и методах, но различаются целями, задачами техникой оценки одних и тех же характеристик объектов недвижимости.

При проведении оценочных действий, независимо от вида оценки (массовая или индивидуальная), оценщику приходиться осуществлять одинаковые действия, так как оба вида оценки основаны на сборе, анализе и обработке информации. Объем работ по сбору необходимых сведений зависит от характера (вида) объектов недвижимости. Отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методе контроля качества оценки.

В настоящее время существует несколько десятков методик рыночной оценки

объектов недвижимости, которые сгруппированы в три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Для массовой оценки объектов недвижимости наиболее применим последний, так как этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости. Для объектов коммерческого назначения главным является доходный подход, а соответственно затратный подход наиболее предпочтителен для объектов нового строительства.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости - это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковского кредита, при внесении вклада в виде объекта недвижимости в уставный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц и т. д.

Массовая оценка имеет дело с большим количеством объектов недвижимости, которые, естественно, различаются между собой, поэтому ее инструментом является применение стандартных методов к группам и классам объектов.

Область применения массовой оценки: определение массовая относится оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как принято считать.

Массовая оценка недвижимости - это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а зам по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Факторы, влияющие на оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, подразделяются на объективные, т. е. не зависящие от воли отдельно взятого участника конкретной сделки, и субъективные факторы, на которые возможно влияние участников сделки.

Объективные факторы, рассматриваемые в оценочной деятельности, в основном являются экономическими определяющими, например средний уровень цен конкретных сделок. А цена каждой конкретной сделки может формироваться под влиянием различных факторов и составляет своего рода случайную величину, колеблющуюся вокруг этого среднего уровня.

Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины...); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В российских условиях в составе группы макроэкономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

  • различия в динамике цен на товары и услуги, а также условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
  • темпы и масштабы формирования нового социального слоя — среднего класса:
  • развитие различных схем финансирования объектов недвижимости и др.

Макроэкономические факторы являются инерционными, существенно влияющими на долгосрочную динамику общего уровня цен на объекты недвижимости на изменение их структуры (т.е. соотношения цен между разными группами аналогичных объектов недвижимости). Но в краткосрочном плане (примерно в рамках одного месяца) их условно можно считать постоянными, а общую конъюнктуру рынка — фиксированной.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру), местоположение объекта недвижимости, дом и придомовую территорию и т. д.

Критерием для отбора параметров квартиры, которые следует включать в стандартное описание для массовой оценки, служит практика реальных участников рынка недвижимости. Если продавцы и покупатели квартир, а также риелторы и оценщики достаточно часто используют тот или иной параметр объекта недвижимости для определения или обоснования его рыночной стоимости или продажной цены, значит, этот фактор учитывается рынком и должен включаться первичное описание квартиры для его оценки.

Набор таких параметров медленно изменяется с течением времени.

Основные этапы массовой оценки объектов недвижимости:

1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

  • идентификацию объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер

участка;

  • уточнение правового статуса объекта недвижимости (какие права оцениваются — собственности, аренды);
  • согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
  • согласование даты оценки.

2. Предварительное обследование и анализ объекта недвижимости:

  • определяется точное местоположение (на месте объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием);
  • составляется полное описание характеристик объекта недвижимости;
  • рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта;
  • проводится сбор информации об объекте недвижимости.

3. Сбор данных и анализ рынка.

Сбор данных и его стратегия зависит от поставленной задачи. Независимо от метода, применяемого для оценки, необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (квартиры), характеристики качества (тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон), характеристика сделки: дата, источник информации и т. п. В дополнении данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Первый этап — качественный анализ и выделение характеристик, которые влияют на цены.

Второй этап — выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену.

для получения качественных результатов, анализа необходимо иметь качественную исходную информацию.

4. Построение, спецификация и калибровка оценочной модели.

Посторонние оценочной модели начинается с определения некоторой зависимости (функции) цены от параметров квартиры, приближенно описывающей рыночную ситуацию. Будучи один раз сформулированной, эта зависимость может многократно применяться для различных квартир. Подставив в эту зависимость определенный набор значений параметров конкретной квартиры и выполнив соответствующие вычисления, на выходе оценщик получает конкретное значение рыночной стоимости этой квартиры. Определение формы этой зависимости требует высокой квалификации разработчиков и весьма трудоемко, но ее использование для оценки конкретной квартиры очень просто, доступно практически каждому и занимает очень мало времени, особенно если это делается на компьютере. В этом, собственно говоря, и выражается суть массовой оценки недвижимости.

Модель состоит из одной зависимой переменной и одной или нескольких независимых переменных. Зависимая переменная представляет собой то; что оценивается, например рыночную стоимость объекта недвижимости. Независимые переменные, чаще всего, — это: тип квартиры (одно-, двух-, трехкомнатные), место нахождения объекта, тип дома (кирпичный, панельный, индивидуальный проект и т. д.), общая площадь квартиры (в м2), жилая площадь (м2), площадь кухни (м2), этажность (1-й и последний этаж, 2-й и предпоследний, 3-й, 4-й и т. д.), тип комнат (смежные, раздельные, смежно-раздельные), удобства (раздельный, смежный санузел и т. д.), наличие балкона или лоджии (есть, нет, застеклен), наличие телефона, расположение окон (солнечная, теневая сторона), расположение от станции метро, от центров локального влияния и др., являются величинами, используемыми для прогнозирования или обоснования значения зависимой переменной. Здесь слёдует обратить внимание на тот факт, что независимыми переменными являются параметры (характеристики) квартиры, оказывающие существенное влияние на ее рыночную стоимость и доступные для наблюдения и анализа. Окончательный выбор набора параметров квартиры, используемых в модели, зависит от подхода к построению (спецификации) и калибровке. Именно этот процесс представляет значительную часть этого этапа. При спецификации модели оценщик Должен решить, какие переменные исследовать и каким образом они связаны между собой.

Спецификация модели представляет собой процесс ее построения на основе экономической теории, теории оценки и рыночного анализа. Спецификация включает выбор используемых переменных спроса и предложения и определение их взаимосвязей и соотношений со стоимостью.

Калибровка модели — это процесс адаптации формул массовой оценки к текущему состоянию рынка с расчетом неизвестных параметров модели, например поправок при сравнении продаж. При калибровке модели определяются количественные соотношения, т. е. вводится коэффициент (цена или процентная поправка) для каждой независимой переменной, например цена в долларах квадратного метра жилой площади.

Независимые переменные, присвоенные коэффициенты и баллы значимости выбираются с помощью экспертного анализа, основанного на умозаключения специалистов.

Конечным результатом является формула, в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой — факторы, определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется в большей степени методом оценки.

5. Контроль качества и уточнение результатов оценки.

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка, и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект. Главный критерий — соответствие модельных результатов реалиям рынка.

Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие ценам рынка. Существуют два основных источника погрешности рынка. Это качество информации, которая может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может быть выкинута или утрачена часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов в 5%. Второй источник ошибок — неверное предложение, заложенное в структуру модели.

Обобщая сказанное выше, важно подчеркнуть еще раз один методический момент: при оценке должны учитываться реалии современного рынка, а не представления специалистов о правильном ценообразовании, даже если эти представления вполне разумны, а рынок - не вполне рационален.

 

Этапы оценки

 

Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов.

1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора. Оценщик обязан знать, каким образом клиент будет использовать результаты его работы, и обязательно указать цель такого использования в отчете об оценке. Это необходимо по ряду важных причин. Причина юридического и профессионального порядка заключается в том, что, согласно требованиям законодательства об оценке и нормативным актам большинства стран, а также распространенной профессиональной практике в области оценки, указание цели определения стоимости является обязательным. Причина коммерческого порядка (для оценщика) заключается в ограничении его ответственности за ненадлежащее использование результатов оценки объекта недвижимости. При указании цели оценки оценщик должен одновременно с этим указать, что оценка недействительна для любых других целей.

Причина практического порядка, по которой необходимо указать цель оценки объекта недвижимости заключается в том, что в зависимости от этой цели могут: использоваться различные комплексы данных. Кроме того, основное внимание при анализе может уделяться различным элементам с учетом конкретного использования данных оценки объектов недвижимости. Например, при оценке обеспечения по кредитам анализ сосредоточен на определении чистой стоимости реализации, чтобы максимально обезопасить финансовые интересы кредитора. Такой результат оценки (стоимость реализации) может полностью ввести в заблуждение страховую компанию, которая попользуется данными результатами для определения стоимости страхования (где внимание уделяется стоимости замещении улучшений).

Заказчик должен четко сформулировать, что он должен сделать с отчетом:

  • «Я намерен подать отчет в банк для получения кредита»;
  • «Я определю стоимость реализации своей недвижимости»;
  • «Я намерен подать его в ФКцБ для обоснования увеличения уставного капитала своей компании».

Эта формулировка должна быть включена в договор о проведении оценки и в отчет об оценке в качестве цели оценки. Общий анализ наиболее распространенных целей оценки на российском рынке в современных условиях (табл. 1.3.1) дает представление о разнообразии факторов, которые могут оказать влияние на расчет с содержанием отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

 

Таблица 1.3.1

Использование данных оценки рыночной стоимости

 

Цель оценки Факторы, влияющие на представление или анализ
Государственные цели Известные участники аукциона, минимальная приемлемая цена
Приватизация  
Регистрация уставного капитала Защита акционеров, финансовая отчетность
Обязательная финансовая отчетность Текущая потребительская стоимость на отчетную дату
Право на отчуждение частной собственности Остаточная стоимость, стоимость с учетом улучшений
Частный сектор (продажа или покупка) Чистая стоимость реализации, соотношение цены продажи и запроса
Обеспечение кредита Срок реализации, состояние как есть
Вклад в совместное предпринимательство Взаимная выгода от вклада, условия раздела
Финансовая отчетность Соотношение справедливой стоимости, перспективные капитальные вложения

 

Часто можно встретить расширение указанной цели оценки фразой, а также для любых иных целей, надеясь извлечь максимальные преимущества оценки, за которую клиент платит. Разумеется, это совершенно неприемлемо, так как объем риска и ответственности оценщика становится неограниченным, не говоря уже о том, что он не может как следует сделать свою работу, не имея сведений о реальных целях проекта.

Определение цели использования оценки объекта недвижимости позволяет более точно указать, кто является пользователем результатов оценки. Указав соответствующего квалифицированного пользователя, для которого предназначается отчет, а также ограничение использования отчета исключительно указанными сторонами снижает вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.

Разумеется, оценка объекта недвижимости от смены цели оценки может не измениться, однако методика ее расчета и представление в отчете могут различаться. Различные цели расчета рыночной стоимости объекта недвижимости требуют разработки или расширенного применения различных способов и методов оценки.

Например, если в качестве цели оценки объекта недвижимости является привлечение банковского капитала (кредит) на приобретение, ремонт или перестройку существующих объектов, а также строительство новых объектов, то каждая из этих целей может предусматривать использование различных методик для оценки одного и того же объекта недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают: вид оценки; стоимость объекта оценки; размер и вид оплаты за проведение этой работы; а также сведения об учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством РФ.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от сложности проблемы, суммы ожидаемых расходов и набора предоставляемых услуг. Оплата может иметь вид единовременной выплаты, почасовой ставки, либо процента от итоговой суммы оценки объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогают избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно <план оценки и включает определенную последовательность решения ряда задач:

  • структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрирует внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нм объектов недвижимости;
  • план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования;
  • конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов необходимо определить их адекватность соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации имущественных комплексов превалируют не экономические, а социальные либо политические требования.

В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода, в крайнем случае, два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

З. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации.

Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

  • непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т. е. конкретными;
  • подтверждать личным осмотром объект оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);
  • быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке: что особо важно при использовании финансовых показателей, в частности, при расчетах предстоящих доходов;
  • предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены не соответствия или отклонения от фактических значений;
  • соотноситься с профессиональным опытом оценщика.
  • При оценке объекта недвижимости важно исследовать объект и определить
  • вязанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, .меть только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможно ограничения юридического :характера и т. д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют установить, какие части (доли) объекта недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, в интересах заказчика.

Во избежание излишней перегруженности собранные данные не должны полностью отражаться в отчете оценщика.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволяет оцёнщик применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости.

Системный подход к определению стоимости различных объектов недвижимости включает три основных подхода (затратный, доходный и рыночный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и результаты могут значительно различаться. Окончательный вывод оценщик делает по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при согласовании результатов:

· обоснование (качественное и/или количественное) величины весов отсутствуют;

· при существенном расхождении результатов, полученных разными подходами, не проводится анализ;

· результаты, отличающиеся в несколько раз, навешиваются оценщиком; оценщик не четко указывает предпочтительный метод оценки;

· не придается значение противоречиям, выявленным в процессе оценки.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование — это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и рыночного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

б. Отчет о результате оценки объекта недвижимости.. В зависимости от условий договора

отчет может быть простым письмом, составленным по стандартно форме, или пакетом документов, подтверждающих выполненную работу и конечный результат по оценке объекта недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных, особенно в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Когда оценщик в ходе обследования определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детально экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки.

Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке, тем не менее он должен содержать полную информацию содержащую определение базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

Правильное понимание точного предназначения результата оценки имеет огромную важность и для оценщика, и для клиента, позволяя получить максимально точные и достоверные данные об оценке стоимости, необходимые для принятия эффективных деловых решений.

Отчет кроме того содержит:

• юридический адрес и/или адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как профессионала;

• точное описание объекта оценки, а по объекту, принадлежащему юридическому лицу, — реквизиты балансосодержателя и балансовую стоимость объекта;

• последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта ОЦСНКИ и ее итоговую величину, а также ограничения на использование полученного результата;

• перечень документов, лежащих в основе работы оценщика и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчет могут быть включены и иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки.

Оценщик собственноручно подписывает отчет и заверяет его печатью. Если комплекс объектов оценивался несколькими оценщиками, отчет подписывает каждый из них с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

Следует отметить, что нигде не указано требование в отношении количества страниц отчета. Роли условия подходят пользователю и соответствуют целям использования отчета, оценщик может выполнить все необходимые действия для соблюдения стандартов всего лишь на нескольких страницах. В России обоснованный краткий отчет может быть подготовлен всего лишь на 5 страницах.

В практике оценщиков наиболее распространенной является форма отчета об оценке объекта содержащая на 8О—12О страницах следующие сведения:

а) акт осмотра объекта оценки;

б) краткое изложение основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости и выводов.

К факторам относятся:

1. Объем и этапы исследования.

2. История оцениваемого объекта недвижимости.

3. Анализ среды местоположения оцениваемого объекта.

4. Анализ местоположения оцениваемого объекта недвижимости.

5. Краткое описание объекта недвижимости.

6. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

6.1. Законодательно разрешенное использование объекта недвижимости.

6.2. Физически осуществимое использование объекта недвижимости.

6.3. Финансово осуществимое использование объекта недвижимости.

6.4. Максимальная эффективность объекта недвижимости.

7. Определение стоимости объекта недвижимости.

7.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

7.2. Оценка стоимости восстановления объекта недвижимости.

7.3. Оценка накопленного износа объекта недвижимости.

7.4. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода.

8. Согласование результатов оценки объекта недвижимости.

8.1. Анализ рынка недвижимости не должен содержать лишней информации, не использующейся в отчете (особенно в разделе «Макроанализ» и «Региональный анализ»). Данные этого раздела должны быть взаимоувязаны с остальными разделами отчета, а не противоречить.

8.2. Основные положения и лимитирующие условия.

8.3. Сведения об оцениваемом объекте недвижимости.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Именно сертификат отличает отчет об оценке от простого анализа стоимости. Невозможно переоценить значение этой одной-единственной страницы отчета оценщика. Именно на этой странице оценщик заявляет о том, что оценка является достоверным заключением эксперта.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с объектом недвижимости, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло нё более б месяцев.

Таким образом, исходя из минимального набора требований, предъявляемых

содержанию отчетов, установленных стандартами об оценке, видно, что отчет является комплексным сбором сведений, как для оценщика, так и для пользователя с обеих сторон основным требованием является то, что оценщик должен четко и точно сформулировать процедуру оценки и результаты таким образом, чтобы: а) это не вводило в заблуждение; б) было представлено достаточно информации для обеспечения правильного понимания отчета; в) четко и полно были изложены все допущения, гипотетические и ограничивающие оценку условия.

 

 


Эта страница нарушает авторские права

allrefrs.ru - 2019 год. Все права принадлежат их авторам!