Загальна характеристика прав та обов'язків сторін за договором оренди

Зміст договору визначається сукупністю його умов. Закон про оренду встанов­лює, що у договорі оренди мають бути визначені об'єкт оренди (склад і вартість майна), строк, на який укладається договір орен­ди, орендна плата, порядок використання амортизаційних відра­хувань, відновлення орендованого майна та умови його повер­нення [1]. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути й інші умови. Умови договору оренди зберігають свою силу і у випад­ках, коли після його укладення законодавством будуть встановлені правила, які погіршують становище орендаря. Реорганіза­ція орендодавця не є підставою для зміни умов договору чи розірвання його. Договір оренди є консесуальним договором, бо він вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору, а передача об'єк­та оренди орендареві здійснюється у строки і на умовах, визна­чених у договорі оренди.

До істотних умов договору належить орендна плата, що є фіксо­ваним платежем, який орендар вносить орендодавцеві незалеж­но від наслідків господарської діяльності. Розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості орендованого майна. Оцін­ка вартості майна проводиться за методикою, що затверджуєть­ся Кабінетом Міністрів України.

Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів Украї­ни і Фондом державного майна України. Строки внесення оренд­ної плати визначаються в договорі. Орендна плата встановлюєть­ся, як правило, у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному розмірі. Порядок зміни розмірів орендної плати може бути змінений відповідно до правил, передбачених Зако­ном про оренду.

Строк договору оренди визначається за погодженням сторін, тобто він може бути укладений на будь-який строк; укладення договору оренди без зазначення строку не допускається. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар має переважне право на продовження строку дії договору.

Орендар зобов'язаний зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його пошкодженню, псуванню. На орендаря може бути покладений обов'язок використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, організації, майно яких передано в оренду [2].

Законом про оренду передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускається.

Здане в оренду майно,як уже зазначалось, не стає власністю орендаря. Але продукція і доходи (прибуток), одержані оренда­рем у результаті використання орендованого майна, є його власністю. Амортизаційні відрахування залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. Визначення власника того чи іншого майна має принципове значення, бо ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе його власник, якщо інше не встановлено в законі або договорі.

Відповідно до Закону про оренду орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, установленим цивільним законодавством щодо права власності. Він може вимагати повернення орендова­ного майна з будь-якого незаконного володіння, усунення пере­шкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, заподіяної май­ну всіма особами, включаючи орендодавця. Орендар може захи­стити свої права шляхом подання в індикаційного і негаторного позову, а також позову про відшкодування збитків (шкоди).

Зако­ном про оренду передбачається, що орендарі мають право на вибір організаційно-правових форм здійснення підприємницької діяль­ності. Вони можуть створювати відповідні господарські товарист­ва, затвердивши їхній статут і призначивши (обравши) керівника. Статут створеного орендарем підприємства не може суперечити договору оренди. Отже, йдеться про виникнення певних юридич­них осіб, правовий статус яких визначається в основному догово­ром оренди. Порядок створення і діяльність таких юридичних осіб регулюються відповідними законодавчими актами України, наприклад: Законом України «Про підприємства в Україні», Законом України «Про господарські товариства» (1991 р.).

Законом про оренду визначається, що в разі, коли об'єктом оренди є цілісні майнові комплекси державних підприємств, структурні підрозділи цих підприємств, то їхня діяльність як дер­жавних припиняється з моменту реєстрації статуту створеного орендарем підприємства. З цього моменту припиняються і роз­риваються трудові договори (контракти) з працівниками цього підприємства, структурного підрозділу.

Створене орендарем підприємство стає правонаступником прав і обов'язків державного підприємства відповідно до договору орен­ди. Якщо об'єктом оренди є цілісний майновий комплекс структурного підрозділу, створене орендарем підприємство стає право­наступником прав і обов'язків державного підприємства, органі­зації, пов'язаних з діяльністю цього структурного підрозділу [5].

Як зазначено у Законі про оренду, орендар у разі банкрутства створеного ним орендного підприємства відповідає по боргах підприємства майном, яке належить йому на праві власності відповідно до законодавства України. Не може бути звернене стягнення на майно, яке передане в оренду, бо передача майна в оренду не припиняє права власності орендодавця на це майно.

Порядок найму працівників на створене орендарем підприєм­ство визначається його статутом.

Працівникам державних підприємств, структурних підрозділів, що припинили свою діяльність внаслідок створення орендарем підприємств і з якими не укладено трудові договори, забезпечу­ються соціально-правові гарантії, передбачені законодавством України.